Các thành viên của thị trường nhận định, Nghị quyết 33 chính là cơ hội giúp khơi thông và đẩy mạnh thị trường bất động sản. Ngoài những yếu tố về mặt pháp lý thì điểm nghẽn vốn cũng sẽ được tháo gỡ.
Những dự án đang dang dở, những căn hộ vẫn chưa tìm được chủ nhân, thị trường bất động sản ngày một trầm lắng, tồn kho hơn 380.000 tỷ đồng. Nhưng sau nhiều ngày tháng chờ đợi, mới đây Chính phủ đã phê duyệt Nghị quyết 33 nhằm đưa ra những giải pháp tháo gỡ, kích thích và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách an toàn, bền vững và lành mạnh. Nghị quyết 33 được đánh giá là đã bắt trúng bệnh của thị trường bất động sản khi giải quyết được hai vấn đề là pháp lý và nguồn vốn.
Nhiều hướng đi được vạch ra trong Nghị quyết 33
Mục Lục
Theo tinh thần của Nghị quyết 33 do Chính phủ ban hành, vấn đề pháp lý và nguồn vốn là 2 nút thắt của thị trường bất động sản đã được giải quyết bằng hàng loạt các giải pháp.
Về mặt pháp lý, nghị quyết 33 đã yêu cầu các cơ quan cấp chính phủ nghiên cứu và xây dựng, ban hành 4 nghị định sửa đổi và bổ sung thêm các nghị định hướng dẫn thi hành về Luật Đất Đai, Luật Đầu Tư và những nghị định nằm trong lĩnh vực quản lý của Bộ xây dựng, các nghị định về thủ tục, trình tự triển khai dự án ở các khu đô thị, thương mại,… Đồng thời, nghị quyết cũng yêu cầu các địa phương tập trung vào việc tháo gỡ những khó khăn và chấm dứt việc đùn đẩy trách nhiệm, sự chậm trễ trong khi giải quyết các thủ tục.
Về nguồn vốn, Nghị quyết 33 nhấn mạnh sẽ tạo thêm nhiều điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua và các nhà đầu tư có thể nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Bên cạnh đó, đưa ra nhiều biện pháp giúp cho doanh nghiệp bất động sản giãn được nợ gốc, lãi vay và cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm lãi suất cho vay đáng kể.
Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng, đồng thời cũng là Viện trưởng Viện Nghiên cứu Ngân hàng, PGS.TS Phạm Thị Hoàng Anh đánh giá: “Nghị quyết 33 đã đưa ra được những giải pháp rất cụ thể, phù hợp và đánh trúng những vấn đề liên quan đến những vướng mắc, khó khăn mà thị trường bất động sản đang gặp phải. Những giải pháp được đưa ra trong nghị quyết 33 liên quan trực tiếp đến các ban ngành, các cơ quan liên quan đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, Nghị quyết này nhấn mạnh vai trò, trách nhiệm của các doanh nghiệp bất động sản là cùng nhau tháo gỡ những khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay”.
Nợ cho vay dư, bất động sản tăng cao
Trên thực tế, những quan ngại về nguy cơ nợ tiềm ẩn là có cơ sở, vì bất động sản là một lĩnh vực có mức tăng trưởng tín dụng cao nhất trong vòng 5 năm qua. Trong năm 2022, mức tăng trưởng tín dụng của thị trường bất động sản tăng khoảng 24,2%, đạt 2,58 triệu tỷ đồng.
Trong khi đó, việc dư nợ đối với nhu cầu nhà ở chiếm phần lớn là 62,19%, đối với quyền sử dụng đất chiếm 20,66%. Còn đối với cho vay khu công nghiệp và khu chế xuất khoảng 2,67%, khu công nghiệp và khu chế xuất khoảng 2,67% và cho vay khác là 13,77%.
Tuy nhiên, nếu không tiến hành cơ cấu nợ thì doanh nghiệp sẽ không có nguồn vốn, lúc này doanh nghiệp sẽ càng khó khăn hơn nữa. Chính vì thế, giải pháp giãn nợ được kỳ vọng sẽ là một bước đi quan trọng, giúp gỡ thế khó cho nhiều doanh nghiệp, ngân hàng.
Tiến hành cơ cấu nợ nhằm tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp đưa ra nhận định rằng, việc giãn nợ và cơ cấu nợ sẽ là động lực giúp họ hoàn thành nốt những dự án đang còn dang dở. Đồng thời, người dân cũng có thể nhận nhà, tránh việc đình trệ, chậm trễ tiến độ, đóng băng các giao dịch bất động sản.
Chủ tịch HĐQT Công ty Địa ốc Phú Hưng, bà Nguyễn Thùy Dung đưa ra đánh giá: “Nghị quyết 33 của Chính phủ đã tạo nên một tâm lý tích cực cho thị trường bất động sản. Chương trình hỗ trợ giãn hạn đối với các doanh nghiệp bất động sản đang đến giai đoạn đáo hạn, tôi nghĩ rằng đây chính là động thái đầu tiên giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể giãn nợ, giải ngân cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và các dự án nhà ở công nhân cũng phần nào giúp khơi thông vốn tín dụng của thị trường bất động sản”.
Để góp phần tháo gỡ nút thắt về nguồn vốn, tạo điều kiện cho các ngân hàng tăng khả năng cho vay, nghị quyết 33 cũng yêu cầu các ngân hàng nhà nước xem xét và điều chỉnh phù hợp về hệ số rủi ro đối với các phân khúc thị trường bất động sản khác nhau.
Theo ông Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia, cho biết: “Hệ số rủi ro đối với đầu tư kinh doanh bất động sản là 200% và cho vay nhà ở rơi vào khoảng 100 – 150%. Nhưng mong muốn của Chính phủ là ngân hàng nhà nước nên phân nhóm hệ số rủi ro tùy theo từng phân khúc thị trường bất động sản khác nhau”.
Sớm triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản
Khi ngân hàng vơi bớt đi gánh nặng phải trích hệ số rủi ro, đồng nghĩa là họ sẽ có thêm dư địa để cho vay ra. Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để thúc đẩy hoàn thành những mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở công nhân và nhà ở xã hội trong giai đoạn năm 2021 – 2030. Và nếu triển khai thành công, gói này được kỳ vọng sẽ là cú hích, thúc đẩy thị trường bất động sản ấm trở lại.
Theo như tính toán thì với 120.000 tỷ đồng tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn cho vay phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Nguồn vốn này sẽ dành cho vay đối với người mua nhà và người xây dựng. Qua đó thúc đẩy thị trường nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha, ông Hoàng Liên Sơn nhận định rằng: “Điều này giúp các doanh nghiệp có thêm phân khúc bất động sản mới trong thời gian tới để cùng nhau tháo gỡ những khó khăn cho đầu ra thay vì chúng ta đang bị phân khúc cao cấp và trung quá nhiều. Ngay bây giờ sẽ san sẻ bớt cho phân khúc nhà ở xã hội, đó mới chính là nhu cầu thực tế của những người lao động”.
Ngoài 4 ngân hàng thương mại có nguồn vốn của nhà nước, một số ngân hàng thương mại cổ phần khác cũng có ý quan tâm nếu như đưa ra được những quy định rõ ràng hơn về các đối tượng và cách thức triển khai của gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng.
Tổng Giám đốc TPBank, ông Nguyễn Hưng cho biết: “Tôi nghĩ các điều kiện đưa ra không cần có sự khác biệt quá nhiều. Điều quan trọng là chúng ta cần xác định cụ thể đâu là đối tượng được tiếp cận, nguồn thu nhập định kỳ của họ là bao nhiêu, mức lãi suất như thế nào là ưu đãi để họ có thể trang trải được”
Bên cạnh đó, ông Trần Đức Anh, Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam cũng cho rằng: “Các dự án cho nhà ở xã hội đang rất ít, vì thế các tác động thực tế của gói 120.000 tỷ đồng đối với thị trường bất động sản liệu có lớn hay không thì chúng ta vẫn cần phải nghiên cứu và cân nhắc thêm. Thậm chí, bên cạnh việc cân nhắc nhà ở xã hội, còn phải hỗ trợ nhà ở tầm trung và thấp cấp.
Tuy nhiên, các chuyên gia đưa ra kiến nghị cần hạ thêm mặt bằng lãi suất hơn nữa thì mới kích thích được những người có nhu cầu ở thực vay để mua nhà. Vì hiện tại, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đang áp dụng vẫn trên dưới 13%/năm. Và theo cách tính cơ học, nếu giảm từ 1,5% – 2%/năm thì lãi vay gói tín dụng vẫn trên 10%/năm, đây là mức lãi suất cho vay tương đối cao so với mức khoảng 6% gói 30.000 tỷ đồng đã từng triển khai thành công trước đây.
Chính vì thế, những giải pháp được đưa ra trong nghị quyết 33 được xem là liều thuốc bắt đúng bệnh của thị trường bất động sản. Nhưng để khỏi bệnh hoàn toàn thì bên cạnh những giải pháp hỗ trợ và tháo gỡ của Chính phủ, các ngân hàng, bản thân các doanh nghiệp bất động sản phải chủ động tự mình khắc phục những điểm yếu, tìm kiếm cách vận động mới để có những phương án tốt nhất. Tất cả các bên cùng nhau chung sức thì thị trường mới phục hồi nhanh chóng.